به استناد آمار ساخت‌وساز عرضه مسکن در پایتخت ، ۲۰ درصد کمتر از «حداقل نیاز بازار ملک به واحد مسکونی جدید» است. اطلاعات یک‌ساله از تیراژ صدور پروانه ساختمانی در تهران حاکی است سال گذشته ۷۶ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی در تهران ساخته شد که ۱۴ هزار واحد آن در محدوده بافت فرسوده احداث شده است. نیازسنجی بازار مسکن تهران با لحاظ سطح حداقلی معاملات خرید آپارتمان، سهم نوسازها و نرخ تخریب مشخص می‌کند پایتخت سالانه به ۹۶ هزار واحد جدید نیاز دارد.
بررسی جزئیات کارنامه یک سال ۹۷ ساخت‌وساز در پایتخت نشان می‌دهد: عرضه مسکن نوساز در مناطق مختلف شهر تهران با تقاضای حداقلی موجود در بازار تناسب ندارد. به‌طوری که فاصله زیاد میان عرضه جدید مسکن با کف نیاز پایتخت سبب شده تا ساخت‌وساز در وضعیت قرمز قرار گیرد. این وضعیت حاوی یک هشدار به متولی بخش مسکن و یک پیام به سرمایه‌گذاران ساختمانی است. بر مبنای اطلاعات ساخت و سازهای یک‌سال اخیر حاکی از آن است: در یک سال اخیر به دلیل حاکم شدن رکود قابل توجه در بخش معاملات املاک ناشی از شوک قیمتی وارد شده به بخش مسکن، به‌طور متوسط ماهانه ۱۰ هزار واحد مسکونی در بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران خرید و فروش شد. با توجه به اینکه سهم واحدهای نوساز حدود ۴۰ تا ۵۰ درصد از مجموع معاملات ماهانه در شهر تهران است؛ می‌توان این‌طور نتیجه گرفت که صرف‌نظر از تقاضای بالقوه این بخش، در تهران ماهانه ۵ هزار تقاضا برای خرید واحد مسکونی نوساز در بازار وجود دارد. اگر این آمار معاملات مبنا قرار گیرد مشخص می‌شود حجم نیاز ماهانه در پایتخت به واحدهای نوساز حداقل ۵ هزار واحد مسکونی است به این معنا که دست‌کم ماهانه ۵ هزار آپارتمان برای پاسخگویی به این نیاز باید ساخته و به بازار عرضه شود.
از آنجاکه از هر ۵ واحد مسکونی جدید که در شهر تهران ساخته می‌شود، ۲ واحد آن به مالکان اولیه (مالک ملک کلنگی) تعلق دارد، بنابراین اگر ماهانه به ۵ هزار واحد مسکونی نوساز در شهر تهران نیاز وجود داشته باشد حجم ساخت‌وسازهای ماهانه باید به ۸ هزار واحد مسکونی برسد که با کسر ۳ هزار واحد سهم مالکان املاک تخریب شده، ۵ هزار واحد به متقاضیان جدید بازار خرید و فروش املاک نوساز می‌رسد.
به این ترتیب حجم ساخت‌وسازهای موردنیاز تقاضا در بازار مسکن پایتخت حداقل ۹۶ هزار واحد مسکونی طی یک سال است.
این در حالی است که آمار منتشر شده از کارنامه یک سال گذشته ساخت‌وساز در پایتخت نشان می‌دهد: در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران طی ۱۲ ماه سال گذشته معادل ۷۶ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی ساخته شده است. بنابراین عرضه جدید مسکن در پایتخت ۲۰ درصد کمتر از کف نیاز بازار مسکن به واحدهای مسکونی جدید است. کارشناسان اقتصادی نیاز ماهانه به عرضه ۵ هزار واحد مسکونی جدید به بازار را «کف بحرانی ساخت‌وساز» می‌نامند. به این معناکه حجم ساخت‌وسازهای ماهانه نباید پایین‌تر از این سطح باشد. از دیدگاه کارشناسان بازار مسکن ساخت و تکمیل ۷۶ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی در پایتخت طی یک سال ۹۷ اگر در ظاهر نشان‌دهنده رشد ۸ درصدی ساخت‌وساز مسکونی نسبت به سال ۹۶ است اما واقعیت و باطن این آمار حاکی از عدم وجود تناسب میان تقاضای موجود در بازار و عرضه مسکن جدید است.
به گفته آنها وضعیت قرمز ساخت‌وساز به دلیل نبود تناسب میان نیاز موجود در بازار با عرضه جدید مسکن حاوی یک هشدار جدی به متولی بخش مسکن و همین‌طور مدیریت شهری پایتخت است.
کمبود عرضه جدید مسکن نسبت به تقاضای موجود در بازار همچنین حاوی یک پیام به سرمایه‌گذاران بخش ساخت‌وساز نیز هست. به این معناکه صرف‌نظر از قیمت، سرمایه‌گذاران ساختمان در شرایطی که همچنان ظرفیت برای افزایش حجم ساخت‌وساز وجود دارد می‌توانند با ورود به این بخش اطمینان بیشتری از فروش واحدهای مسکونی نوساز خود در بازار داشته باشند. چراکه تقاضای بالقوه برای خرید واحدهای مسکونی نوساز از بازار وجود دارد. آمارها نشان می‌دهد در حال حاضر حجم ساخت‌وسازهای انجام شده در یک سال گذشته ۲۰ درصد کمتر از نیاز واقعی موجود در بازار بوده است.
از دیدگاه کارشناسان اقتصاد مسکن، افزایش حجم عرضه مسکن جدید علاوه بر آنکه کسری بازار از واحدهای نوساز را جبران می‌کند؛ می‌تواند شوک قیمتی ناشی از کمبود عرضه مسکن جدید را جبران کند. به این ترتیب یک بازی برد-برد برای دو طرف سمت عرضه و تقاضا در بازار املاک پایتخت شکل می‌گیرد. از یکسو به دلیل افزایش عرضه، قیمت املاک مسکونی با شوک مواجه نمی‌شود و به این ترتیب شرایط برای حضور تعداد بیشتری از متقاضیان در بازار فراهم می‌شود. از سوی دیگر نیز سازنده‌ها از فروش واحدهای مسکونی خود اطمینان کسب می‌کنند و به راحتی با گردش سرمایه خود می‌توانند پروژه‌های ساختمانی بیشتری را کلید بزنند.
البته در این میان برخی از فعالان بازار مسکن یک تحلیل اشتباه از افزایش تیراژ ساخت‌وسازهای مسکونی در پایتخت ارائه می‌دهند. از نگاه آنها تیراژ ساخت واحدهای مسکونی در مناطق مختلف شهر تهران باید به وضعیت سال‌های ۹۰ تا ۹۲ باز گردد. طی آن دوره حجم ساخت‌وساز مسکونی در تهران به حدود ۲۰۰ هزار واحد طی یک سال رسیده بود. وضعیتی که از آن به‌عنوان «سونامی ساخت مسکن» یاد می‌کنند و منجر به حبس سرمایه‌های زیادی در بخش مسکن شد. این در حالی است که مطابق با برآوردهای انجام شده در وضعیت کنونی، نیاز و تقاضای موجود در بازار مسکن متفاوت از ابتدای دهه ۹۰ است و حجم عرضه مورد نیاز در زمان حاضر حدود ۹۶ تا ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در یک سال برآورد می‌شود.
منبع :سایت بانپ
- ۹۸/۰۴/۱۲